Senin, 08 Desember 2008

Harvest City, Hidupkan Koridor Cileungsi-Mekarsari

Setelah era Cibubur lewat, tren pengembangan di tenggara Jakarta sekarang mulai mengarah ke koridor Cileungsi-Mekarsari. Jika lebih dari satu dekade lalu, proyek yang dibangun masih bisa dihitung dengan sebelah jari tangan, kini berbeda jauh kondisinya. Di setiap jengkal lahan, terdapat plang nama proyek baru. Entah itu proyek milik perusahaan berbadan hukum atau individu.

Yang terbaru adalah Harvest City. Tak main-main, ini merupakan proyek dengan luas lahan terbesar yang pernah direncanakan dan segera diimplemetasikan, yakni 1.050 Ha. Lebih luas dibandingkan Kota Wisata, sebagai ikon kawasan Cibubur yang ‘hanya’ memiliki ijin prinsip 1.000 Ha. Luasan lahan Harvest City hanya bisa dikalahkan oleh proyek ‘almarhum’ Bukit Jonggol Asri, 30.000 Ha.

Harvest City merupakan pengembangan perumahan skala kota yang dibangun oleh PT Dwikarya Langgeng Sukses, konsorsium bentukan tiga pengembang yang terdiri atas Grup Suryamas Dutamakmur, Grup Duta Putera Mahkota dan Grup Kentanix Supra Internasional. Mereka sepakat menjalin kolaborasi strategis dengan komposisi saham Grup Suryamas Dutamakmur sebagai mayoritas (sebanyak 50%) dan masing-masing 25% disumbang Grup Kentanix Supra Internasional dan Grup Duta Putra Mahkota.

Di atas lahan yang lokasinya persis berseberangan dengan wahana rekreasi Taman Buah Mekarsari ini akan didirikan lebih dari 10.000 unit rumah dengan tipe variatif. Mulai tipe kecil, menengah hingga mewah. Konfigurasi ini sesuai dengan latar belakang tiga pengembang tersebut yang memang memiliki spesialisasi masing-masing. Seperti Grup Suryamas Dutamakmur yang popular dengan portofolio perumahan mewah di Rancamaya, Bogor dan Mahogany Residences, Cibubur. Sementara Grup Duta Putera Mahkota dan Kentanix Supra Internasional telah lama dikenal sebagai pengembang perumahan skala menengah-bawah. Macam Vila Dago, Pamulang (Tangerang), Cibubur Riverside dan Vila Nusa Indah 1-5, Bekasi.

“Ini adalah sinergi positif. Tiga pengembang dengan kemampuan mumpuni di bidangnya masing-masing bersatu membangun proyek perumahan terpadu. Proyek ini akan menjadi katalisator pertumbuhan properti khususnya dan ekonomi umumnya di koridor Cileungsi-Mekarsari,” ujar Presiden Direktur Grup Duta Putera Mahkota, Herman Sudarsono.

Kehadiran Harvest City diproyeksikan bakal menambah semarak pasar dan kompetisi properti di koridor Cileungsi-Mekarsari. Sebelumnya, pasar diramaikan oleh proyek besar yang jumlahnya terbatas. Mereka adalah Taman Metropolitan yang dikembangkan oleh Grup Metropolitan Land dan Citra Indah milik Grup Ciputra. Kedua proyek ini dianggap sebagai ‘kelas gurem’, belum bisa menandingi superioritas dua bersaudara Kota Wisata dan Legenda Wisata (Grup Duta Pertiwi).

Taman Metropolitan dan Citra Indah memang tidak dirancang sebagai perumahan terpadu. Tak heran jika sejak dibangun pada kurun 1997/1998, hingga tiga tahun lalu, kedua proyek ini belum bisa menarik minat, alih-alih menciptakan selera pasar. Dalam perkembangannya kemudian, Grup Metropolitan Land kemudian melakukan segregasi atas Taman Metropolitan dan melahirkan Taman Cileungsi yang kelasnya jauh lebih rendah dan menyasar pasar lebih spesifik yakni para pekerja pabrik di sekitar kawasan industri Narogong-Cileungsi-Citeureup-Cibarusah. Hal serupa dilakukan Citra Indah yang mengandalkan produk mungil tipe 21, 27 dan 36 demi mendapat kue pasar yang sejatinya sangat besar jika digarap dengan serius.

Sekarang, dengan konstelasi bisnis yang jauh berbeda, akan sangat menarik mencermati rivalitas Harvest City, Taman Metropolitan dan Citra Indah. Harvest City diuntungkan oleh kesegaran konsep yang diusungnya dan gimmick kelengkapan fasilitas seperti katakanlah Harvest City Mall, Culinary Market, The Harvest Walk, Discovery Park, Sport Center, Urban Forest dan Food Carnaval yang kesemuanya berada pada area komersial.

Taman Metropolitan tak mau terlalu kaku dengan konsep awal yang mengkhususkan diri menyediakan rumah kelas menengah atas. Mereka juga bermain di kelas 28/90 sampai 54/104 seharga Rp129,5 juta dan Rp260 juta. Citra Indah kian memantapkan market positioning-nya sebagai pemasok rumah sederhana strata 21/60 dengan harga penawaran Rp47 juta. Meski begitu, mereka tetap menggarap pasar lebih atas yakni tipe 66/300 yang dipatok Rp321 juta. Profil pembeli rumah dengan dimensi demikian adalah mereka yang sudah menempati posisi middle level manager.

Harvest City sendiri akan dibangun dalam tiga tahap. Tahap pertama seluas 150 Ha yang terdiri atas 5.000 unit rumah high density dengan harga penawaran perdana dimulai dari Rp146,8 juta untuk tipe 43/78 hingga Rp250,4 juta untuk dimensi 66/136 yang berada dalam area klaster Dianthus. Tahap kedua yang akan digarap adalah area komersial seluas 300 Ha. Berbarengan dengan ini, akan dibangun pula rumah medium density seluas 100 Ha. Area pengembangan tahap kedua akan dilintasi tol Cimanggis-Cibitung. Tahap ketiga merupakan tahap akhir pengembangan, di mana PT Dwikarya Langgeng Sukses berkonsentrasi pada pembangunan rumah low density dan high rise building serta light industry yang fokus pada penyediaan fasilitas ruang pergudangan.

Menyimak penawaran-penawaran yang diajukan oleh ketiganya, tak pelak membuat persaingan kian ketat, untuk tidak dikatakan sengit. Ketiganya sangat mengandalkan akses Jalur Transyogi yang mengarah pada Jl Raya Cileungsi-Mekarsari, Jl Raya Narogong dan Jl Cibarusah, Bekasi. Apalagi dengan adanya rencana pembangunan Ruas Tol Cimanggis-Cibitung yang merupakan bagian dari Jakarta Outer Ring Road (JORR) II, ikut memotivasi kembali bergairahnya pasar properti di kawasan ini. Momentum ini dimanfaatkan betul oleh ketiganya.

Betapa tidak, jika ruas jalan yang akan menghubungkan tol Jagorawi dengan tol Cikampek sepanjang 25,358 kilometer ini rampung, sangat besar potensi yang bisa digarap. Ketiga perumahan ini berpeluang ‘mencegat’ komuter yang bekerja di Bekasi, Jakarta, maupun Bogor yang diperkirakan mencapai sejumlah 109.000 lebih per hari yang akan menggunakan jalur tol ini. Belum lagi industri-industri yang berlokasi di sekitar dan berjarak tak jauh dari tiga proyek itu. Sebut saja Bukaka Industry Complex, Kawasan Industri Menara Permai, Caterpillar, Wijaya Karya Industrial Estates, dan lain-lain.

“Faktor-faktor eksternal inilah yang menarik kami untuk menjalin kerjasama pengembangan. Pasar Cileungsi-Mekarsari dan bahkan Jonggol belum terakomodasi dengan baik. Kami membaca pasar di sini akan sangat berkembang dan tumbuh jauh lebih pesat,” ujar General Manager Grup Kentanix Supra Internasional, Kumala Dewa.

Betul saja, kendati baru akan dirilis ke pasar awal November ini, harga lahan di Harvest City sudah merangkak ke angka Rp400.000/m2 dari sebelumnya hanya Rp100 ribu-150.000/m2. “Patokan harga aktual sekarang adalah fenomena tes pasar yang kami lakukan beberapa bulan sebelumnya. Dan harga jual akan berubah naik saat pengumuman resmi. Angkanya sekitar 5-10%,’ ungkap Sales Manager Harvest City, Erwin Kurniawan.

Tidak ada komentar: